¿Puedo alquilar teniendo el uso y disfrute de la vivienda?
Esta es una pregunta cada vez más frecuente y tenemos que diferenciar dos situaciones:
- – Quienes tienen el uso derivado de un divorcio o separación.
- – Quienes tienen el usufructo por herencia o por contrato.
Estos derechos son diferentes y además lo que nos permite hacer cada uno de ellos en la vivienda es también distinto, aunque suele confundirse.
Entonces…
¿Qué es el uso derivado del divorcio?
Es el derecho a usar la vivienda como domicilio permanente, lo tiene aquella persona a quien se le adjudicó en el procedimiento de divorcio.
No tiene que ver con la propiedad, se puede ser propietario de una parte (ganancial por ejemplo) y tener derecho de uso sobre el 100%.
Lo tenemos recogido en el Art. 96 del Código civil.
En defecto de acuerdo de los cónyuges aprobado por el Juez, el uso de la vivienda familiar y de los objetos de uso ordinario en ella corresponde a los hijos y al cónyuge en cuya compañía queden.
Este derecho es únicamente ocupacional, ya que tiene un origen familiar y no patrimonial.
¿Y puedo alquilar si tengo el uso?
La respuesta nos la da el último párrafo del Art. 96 del Código civil cuando dice:
“Para disponer de la vivienda y bienes indicados cuyo uso corresponda al cónyuge no titular se requerirá el consentimiento de ambas partes o, en su caso, autorización judicial.”
Esto quiere decir que, si quiero alquilar, teniendo solo el uso de la vivienda, voy a necesitar el consentimiento de mi ex- pareja, si ambos somos los propietarios, aunque, en caso de no lograr el consentimiento, podré acudir a la vía judicial para conseguir la autorización.
Si la vivienda es 100% de mi propiedad, entonces no hará falta el consentimiento de nadie y podré hacerlo.
Si bien, conseguir esta autorización para alquilar la vivienda a un tercero no es sencillo que prospere, porque el uso se da para vivir en la casa a quien más lo necesita.
¿Qué es el usufructo?
El usufructo es un derecho patrimonial sobre la vivienda, si tengo usufructo, tengo derecho a usar y a recibir rentas.
Puede ser temporal o vitalicio.
El usufructuario no tiene propiedad sobre la parte de la vivienda que tiene en usufructo, aunque puede ser propietario del 50% y usufructuario del otro 50%. Este caso es típico de los cónyuges viudos en las herencias.
Este derecho lo encontramos en el Código civil también pero esta vez en los Art. 467 y siguientes.
Normalmente se adquiere por herencia o por contrato. Y a este derecho es al que solemos llamar “uso y disfrute”.
¿Y puedo alquilar si tengo el usufructo?
La respuesta es sí, puedo alquilar la vivienda sobre la que tengo el usufructo (siempre que ese usufructo sea sobre el total de la vivienda y no solo sobre una parte).
El Art. 480 del Código Civil lo deja claro:
“Podrá el usufructuario aprovechar por sí mismo la cosa usufructuada, arrendarla a otro y enajenar su derecho de usufructo, aunque sea a título gratuito, pero todos los contratos que celebre como tal usufructuario se resolverán al fin del usufructo, salvo el arrendamiento de las fincas rústicas, el cual se considerará subsistente durante el año agrícola.”
En estos casos, no es necesario el consentimiento del propietario.
Pero al hacer el contrato de arrendamiento es importante dejar claro que se realiza en calidad de usufructuario de la vivienda.
Podemos cobrar rentas y además somos a todos los efectos arrendadores.
Hay un aspecto muy importante: El contrato de arrendamiento finalizará en el momento en que finalice el usufructo aunque se hubiere pactado un plazo mayor.
Sobre estos arrendamientos tienes más en esta entrada del blog: https://tucasalegal.es/verificar-propietario/
Si tienes más dudas, contacta conmigo y estaré encantada de ayudarte.
Somos 4 hermanos 2 tenemos el 50% del usufructo vitalicio cada uno, un usufructuario a fallecido, que porcentage le queda al unico usufructuario que queda?
Su porcentaje no cambia, sigue siendo el 50%, el que ha fallecido y tenía un usufructo vitalicio, al fallecer hace finalizar ese usufructo y la persona que tenía la nuda propiedad de su 50% pasa a tener la propiedad completa de esa parte.
Hola, mi madre tiene un piso en propiedad el cual lo cedió a sus hijos convirtiéndose en usufructuaria. El piso está alquilado a una tercera persona, y a la hora de la deducción no sabe cómo calcular las cantidades destinadas a amortización del inmueble. ¿Me pueden ayudar? Gracias. Guillermo
Es su madre como usufructuaria quien debe recibir el total de la renta ya que es un derecho del usufructuario arrendar la vivienda y recibir las rentas.
En cuanto a las cantidades que puede deducir en IRPF, son gastos de comunidad, impuestos de la vivienda… lo que haya gastado es lo que tiene que colocar en la casilla correspondiente y el programa de la Agencia Tributaria se encarga de hacer el cálculo.
Saludos
Muchas gracias por contestar, pero a lo que me refiero es a la amortización del inmueble, la parte donde hay que calcular el 3% de la cantidad más grande (del valor catastral de la construcción o del equivalente al importe de compra), que para el usufructuario es diferente, de hecho el programa padre te dice que hagas el cálculo manual. Entonces la duda es cómo se calcula ese rendimiento, si es a partir del valor del usufructo o es a partir del valor catastral de construcción
Ni uno ni otro, es un 3% del coste de adquisición del usufructo, el impuesto de transmisiones que hubiere pagado, por ejemplo.
La Agencia Tributaria tiene un apartado en su web con esta información: https://www.agenciatributaria.es/AEAT.internet/Inicio/Ayuda/Manuales__Folletos_y_Videos/Manuales_de_ayuda_a_la_presentacion/Ejercicio_2019/_Ayuda_Modelo_100/7__Cumplimentacion_IRPF__I_/7_3__Rendimientos_derivados_de_inmuebles/7_3_7__Cumplimentacion/7_3_7_1__Arrendamiento/7_3_7_1_1__Amortizacion/7_3_7_1_1__Amortizacion.html
Hola y gracias de nuevo. El problema es que el inmueble se escrituró a nombre de los hijos y ella se proclamó usufructuaria en el mismo momento de la compra, pagando ella el importe del inmueble. Es como si ella paga el piso, nos lo regala en el mismo momento, se queda como usufructuaria y lo alquila. No hay ningún ejemplo ni explicación en internet de un caso así. Muchas gracias
A ver si me puede responder alguien con la solución antes de que acabe el plazo, por favor
Estoy en trámites de divorcio. Puedo alquilar una habitación para que mi ex no pueda acceder al piso familiar. El piso está en alquiler no es nuestro.
El quiere la guarda y custodia de los niños para quedarse el piso
Somos cuatro hermanos somo propietarios de la casa si me meto a vivir en alquiler me pueden echar cuando quieran un saludo
Mi tia (lo hace mi padre con poder notarial)arrenda una vivienda a una familia de padres con dos hijos menores de edad. Hace un mes nos dice ella que se va a separar ( desconocemos si son pareja de hecho…casados por juzgado…por iglesia…
El contrato de arrendamiento se hizo en Mayo del año pasado. Nuestra pregunta es. si el juez le adjudica a ella el uso de la vivienda…tal como hemos leído en algún momento, pudiera ser que hasta que los niños no sean mayores de edad se quedarían en. la casa y no podríamos rescindir contrato de arrendamiento?
Si prefiere que hagamos consulta de otra manera..videollamada o como prefiera, hacemos pago económico tal como considere antes de la consulta. Muchas gracias
Hola, no, no tienen que prolongar el arrendamiento aunque sí debería subrogarse la mujer en el contrato con las mismas condiciones con que se firmó.
Si quieren más información tienen un apartado de consultas en este enlace