Vamos a ver qué ocurre cuando el inquilino quiere cancelar el contrato de arrendamiento antes de que transcurra el plazo mínimo.
En los contratos de arrendamiento de vivienda podemos pactar libremente la duración del contrato, pero se suele establecer un período mínimo.
Si el arrendatario o inquilino no respeta el plazo mínimo, entonces, tendrá que indemnizar al arrendador.
El Art. 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos que puedes consultar en el BOE dice que el arrendatario o inquilino puede desistir o cancelar libremente el contrato de arrendamiento una vez transcurridos los seis primeros meses y con un preaviso de 30 días. Y que además, las partes pueden fijar una indemnización para cuando se produzca este hecho.
Bien, lo que quiere decir la ley es que si yo soy inquilino y me quiero ir de la vivienda antes de que finalice el contrato, es posible que tenga que indemnizar al arrendador con una mensualidad de renta por cada año que reste por cumplir, o con la indemnización que prevea el contrato.
Pero es importante señalar que elementos se han de cumplir para que sea exigible esa indemnización:
Requisitos:
1. El contrato de arrendamiento debe ser posterior al 6 de junio de 2013.
2. Debe constar la indemnización expresamente en el contrato. Porque, si el contrato no refleja la posibilidad de que haya indemnización, no puede ser exigible.
3. Debe ser un desistimiento unilateral. El arrendador no debe aceptar que el contrato se cancele, porque si el arrendador está conforme con la finalización anticipada, ya no es un desistimiento unilateral, sino una resolución del contrato de mutuo acuerdo y por tanto, no será exigible una indemnización.
Habrá que probar, por supuesto, que el arrendador está de acuerdo, por ello, lo más aconsejable es firmar un documento de entrega de llaves donde se refleje el acuerdo en la resolución del contrato, entrega de llaves y devolución de fianza.
¿Y si el arrendador no firma nada pero recoge las llaves?
Esto ya lo ha resuelto el Tribunal Supremo, y dice, que si esto pasa, no hay conformidad con la cancelación anticipada:
“el silencio de la arrendadora al recibir la comunicación de abandono y entrega de las llaves por el arrendatario no equivale a prestar su consentimiento a la extinción de la relación contractual (TS, Sala Primera, de lo Civil, 20.7.2011).”
4. Deben haber transcurrido seis meses desde el inicio del contrato. Siempre se puede exigir la renta de estos seis meses, salvo que concurra justa causa o fuerza mayor, entonces, sí podría quedar exento el inquilino de abonar la indemnización total y serán los tribunales quienes decidan qué cuantía tendrá que pagar.
Los jueces pueden cambiar la cantidad que se pide porque el código civil les permite moderar las indemnizaciones.
5. Debe haber un preaviso fehaciente (burofax) con 30 días de antelación.
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