Para comprar una vivienda de segunda mano, debes tener en cuenta muchos aspectos,  pero hay uno que suele pasar desapercibido  y que suele provocar más de un susto unos pocos meses después de haberla comprado.

Es el momento en que nos llega una carta de la administración diciendo a groso modo que el impuesto está mal y que hay que pagar más.

Que no cunda el pánico, vamos a ver:

1.Qué es lo que tenemos que hacer en caso de que esto ocurra y

2. Qué doctrina del Tribunal Supremo debemos conocer para defendernos ante la administración y solucionar nuestro problema sin pagar más.

El impuesto

Los compradores de vivienda de segunda mano, deben pagar el impuesto de transmisiones patrimoniales.

Este impuesto se presenta y se liquida ante las administraciones autonómicas y se calcula la cuantía según el valor de la vivienda comprada.

La cuestión  es, que el valor que consta en la escritura como valor de compra no tiene por qué coincidir con el valor que tiene la vivienda a efectos de impuestos.

Cuando presentemos nuestro impuesto  según el precio que hemos pagado por la casa, puede ser que la administración autonómica nos lo revise,  y que considere que hemos comprado por debajo del valor de mercado y nos llegue una liquidación complementaria.

Recuerda que esto solo es válido para comprar una vivienda de segunda mano, si es una vivienda nueva el impuesto es otro.

La mayoría de las comunidades autónomas basan sus valoraciones en un cálculo abstracto y general, toman como base el valor catastral de la vivienda y lo multiplican por un coeficiente.

Este coeficiente se publica cada año por municipios y se puede consultar en las webs de las autonomías.

Por ejemplo en Asturias , voy a comprar una vivienda de segunda mano en Oviedo.

Para hacienda, tendrá el valor que resulte de multiplicar su valor catastral por 1,30.  Si su valor catastral es de 100.000 euros, el valor que tendrá esa vivienda para la administración es de 130.000 euros.

Los coeficientes para Asturias se consultan en su WEB

Esta forma de cálculo se encuentra en la Ley General Tributaria, en su Artículo 57.1.b.

En ella, no se tiene en cuenta el estado de la vivienda, su conservación, zona, altura… es una valoración muy genérica y que puede estar muy alejada de la realidad.

Sentencia del Tribunal Supremo

El Tribunal Supremo ha analizado esta forma de comprobar valores utilizada por la administración en varias sentencias de fecha 23 de mayo de 2018.  La sentencia completa Aquí.

El Tribunal Supremo nos dice que la Administración no debe comprobar un valor sin un motivo, es decir, el hecho de que no le cuadren los números no es suficiente, deben motivar la revisión del valor en algo más.

Literalmente este tribunal nos dice: “La Administración tiene que justificar por qué no acepta el valor declarado”.

La conclusión del alto tribunal es que este método de valoración no es correcto.

El hecho de publicar el valor en una norma autonómica no supone que sea veraz.

Dice que este método no es adecuado para valorar bienes inmuebles en los impuestos cuya base imponible sea el “valor real” del bien.

Es el caso del impuesto de transmisiones.

Entonces, ¿qué debemos hacer si nos llega la carta de la administración diciendo que hemos valorado la vivienda por debajo de su valor real?

Pues debemos comprobar en la propia carta:

• El método utilizado por la administración,
• Si se han basado en este cálculo por coeficientes y
• Ningún perito de la administración ha visitado el inmueble.

Y entonces, debemos presentar alegaciones en el plazo de diez días desde que la recibimos.

En este plazo no cuentan festivos, sábados ni domingos.

Este escrito de alegaciones debe basarse en estas sentencias del Tribunal Supremo de mayo de 2018; y pedir que se anule esta comprobación de valor por no ser válida al no haberse visitado la vivienda.

Con ello debería ser suficiente.

Podemos aportar tasaciones que tengamos del momento de la compra, o informes de eficiencia energética que suelen contener manifestaciones referidas al estado de la vivienda. 

Si quieres más información o te ha llegado esta carta y no sabes hacer las alegaciones, contacta aquí con la abogada y pide presupuesto sin compromiso.